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중국부동산 - 분양아파트 매입 절차와 유의점

2010-07-28 오전 11:12:00

천지남

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천지남 (중국)

차이나빌

상하이

chinavill@naver.com

070-7509-3784

웰컴 부동산 칼럼

분양아파트 매입 절차와 유의점

지난 5월 필자는 ‘두레마을’ 커뮤니티를 통해 모집된 한국교민들을 대상으로 상하이부동산에 대한 전반적인 이해를 주제로 강의를 한 적이 있다. 한국교민들의 부동산 투자에 대한 열기를 다시 한번 느낄 수 있는 계기가 되었고, 다른 한편으로는 그러한 투자 열의에 대해 단순하고 막연한 부동산 정보가 아닌 구체적이고 실질적인 투자정보를 제공해드려야 할 책임감을 느끼기도 하였다.

당시 강의에 참여한 교민분들 중 상하이에 거주한지 2년 남짓 되는 분들에게 공통된 질문을 드렸었다. 상하이에 행정구역 상 몇 개의 구(区)가 있는 지 알고 계십니까? 정확하게 대답을 하신 분이 한 분도 안 계셨던 것을 감안하면 상하이 전체 한국 교민분들 중 열에 아홉은 같은 질문에 고개를 갸우뚱거리지 않을까 싶다. 물론 행정구역을 몰라도 투자를 할 수 있고, 본인의 경험과 느낌으로 투자 수익을 올릴 수도 있다. 하지만, 적어도 ‘묻지마 투자방식’을 취할 것이 아니라면 행정구역과 그 지역의 지리적 특징에 대한 이해는 투자의 가장 기본이라 할 수 있겠다.

부동산만 살펴 본다면 우리 교민분들이 투자를 하는 방식은 비교적 제한되어 있다고 볼 수 있다. 분양아파트와 중고아파트 매입은 법률상 1년 이상 중국에 거주했으며 주거 목적으로만 세대당 1채 구입이 가능하고, 상가, 오피스의 경우는 지역적으로 판매가 되지 않거나 외국인 매입 제한이 있는 경우가 많으며, 매입을 할 수 있는 경우더라도 오피스와 상가는 안정적인 투자수익률을 올리기에는 일부 지역을 제외하고는 아직 위험요소들이 많이 자리잡고 있어 섣부른 투자는 금물이다. 그만큼 투자의 폭이 제한적이라는 말인데, 아파트 매입의 경우 시내 중심으로 이미 가격이 많이 오른 터라 최근에는 시 외곽 지역의 분양아파트에 관심을 가지시는 분들이 많이 있다.

그래서 이번 칼럼에는 최근 교민분들이 많이 관심을 가지고 계신 분양아파트투자에 대해 알아보고 진행 과정과 특징들에 대해서도 이야기해보자.

앞에서 잠깐 거론했었던 상하이시 내에 행정구역상 총 몇 곳의 구가 존재하고 있는지에 대한 답은 바로 17개의 구(区)와 1개의 현으로 구성되어 있다이다. 1개의 현은 바로 총밍씨엔을 말하며 일반적으로 총밍다오(崇明岛)라고 말하는데, 상하이의 동북쪽에 위치하고 있고, 지난 해에는 디즈니랜드부지 후보 지역으로 언론에 자주 거론되었으며, 창쨩대교(长江大桥)의 완공 이후 관광객의 왕래가 많아지면서 많은 부동산 투자자들이 관심을 갖는 지역이기도 하다.

이처럼 상하이는 생각보다 많은 구로 구성이 되어있는데, 투자에 관심이 있는 분이라면 잠시 짬을 내어 직접 지도를 보고 확인해보면 더욱 유익할 것이라 생각된다.

과연 상하이 시내에 현재 분양되고 있는 아파트는 얼마나 될까? 현재 분양이 진행되고 있는 아파트는 상하이시 전체에 403곳에 달한다. 이중 약 100여 곳 정도만이 정상적인 분양이 이루어지고 있고, 나머지는 현재 분양이 잘되지 않아 개발상들이 곤혹을 치르고 있다. 최근 뉴스를 보면 일부 개발상에서 울며 겨자먹기 식으로 적자를 보면서까지 분양을 서두르고 있다고 하니 개발상들의 자금회전 문제를 짐작할 만하다. 이유는 개발상의 분양절차와도 상관이 있는데, 개발상이 경매를 통해 개발 지역을 낙찰 받게 되면 지불 금액의 상당 부분을 은행대출을 이용해 납부하게 되고 대출에 따른 이자와 원금을 아파트 판매를 통해 얻은 수입으로 납입하게 되기 때문이다.

본격적으로 개발상의 분양시스템을 확인해 보자. 개발상이 낙찰 받게 된 부지는 1년 내에 개발을 시작해야 한다. 개발을 시작한 후 아파트 동별 골조의 2/3 이상이 올라가면 분양을 시작할 수 있고 분양 시작 후 신고된 교방(交房)일자 이전까지 분양이 가능하다. 이때 대부분의 개발상들은 분할 분양을 하게 되는데, 법적으로는 건축면적 3만㎡이상 분양을 할 경우 분할 분양이 가능하지만, 실제로는 편법을 사용하여 적은 면적도 분양가격을 올려가며 분양을 하는 경우가 허다하다.

분양을 진행하고 있는 아파트 중 투자하고 싶은 아파트가 결정되면 분양사무소 직원과 상담하여 현재 남아 있는 매물과 가격을 확인한다. 중국아파트의 경우는 저층에서 고층으로 올라갈수록 매물 단가가 상승하고 어느 동이냐에 따라 가격변화도 민감하다. 경우에 따라 할인이 될 수도 있으므로 꼼꼼히 체크해야 한다. 매물 선정이 끝나면 보통 2만~5만위엔의 계약금을 걸고 가계약서를 작성한다. 이때 정식계약일자와 대출받을 금액을 결정하게 되는데 최근 외국인에 대한 대출조건이 상당히 까다로워진 점과 대출금을 제외한 나머지 금액을 정식계약 시 모두 지불해야 함에 유의해야 한다. 개발상마다 차이가 있을 수 있지만 일반적으로 가계약 후 일주일 이내에 정식 계약을 진행한다. 필요한 서류는 여권과 현금이면 되며, 공증과 대출과 관련해서는 개발상 측에서 준비를 할 것이다.

분양아파트에 대한 투자는 위의 단계를 거치면 교방일자에 맞춰 키를 받게 되고, 키를 받은 후 약 3개월 이후 방산증을 교부받게 됨으로써 과정이 마무리된다. 이 과정은 기회가 되면 좀더 구체적으로 다뤄보기로 하고 먼저 분양아파트 투자 시 유념해야 할 점을 짚어 보자.

분양아파트는 보통 2년 정도의 기간을 두고 분양이 이루어진다. 어느 시점에서 아파트를 구입하느냐가 관건이겠지만, 정식계약 2개월 이후부터는 대출에 대한 이자납입이 시작된다. 현재 대출 금리는 약 4.75%인데 100만위엔을 최장 30년으로 대출 받았을 시 매달 5,200 위엔 가량을 매월 납부해야 한다고 보면 된다. 결국 분양아파트는 중고아파트에 비해 높은 가격상승폭을 기대할 수 있지만 임대 수익을 올리기까지는 시간과 그 동안의 대출이자가 부담이 될 것이기 때문에 충분히 계산하여 투자를 해야 한다. 또한 아무리 투자가치가 있는 아파트라 하더라도 분양 정도와 이미 상승된 가격 정도를 잘 비교하여 소위 ‘끝물’을 타지 않도록 주의해야 할 것이다.

기사제공 : 바이상하이 TEL : 021)6270-7581

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