부동산상품의 여러 분야중 토지는 가장 근원적인 상품이라고 할 수 있는데 , 이는 모든 경제활동의 기틀이 됨과 동시에 절대로 감가의 개념이 들어 갈 수 없는 영구재이기 때문이다.
이러한 특성으로 인해 가장 안전한 투자이면서도 다른 어떠한 부동산 상품보다도 가격의 탄력성이 크다.
해외부동산의 경우에도 다를 바 없이 토지시장의 매력은 가장 크며 일반적인 경우 거의 모든 외부의 상황을 Hedge할 수 있을 정도의 가치를 가지는 것은 물론이다.
따라서 동남아 각 국가들은 토지시장을 부동산 전체 시장과는 별도로 특별히 관리하고 있으며 외국인들이 아무런 제재 없이 토지시장에 들어 오기를 경계하는 정책을 펴고 있다.
이러한 움직임에도 불구하고 많은 국가들이 해외자본의 유입 없이는 지속적이고 안정적인 산업 및 경제 발전을 도모 할 수 없는 바 여러가지 system을 통해 외국인 부동산 및 토지 소유를 인정하고 있다.
이에 몇 개국을 중심으로 토지시장의 법률적 검토와 그동안 외국인들이 행해왔던 방법의 문제
그리고 합법적으로 토지매입을 binding 할 수 있는 방법을 살펴본다
일반적으로 동남아에서는 외국인의 개인명의로 100% 토지 매입이 금지되어 있다.
이러한 정책으로 인해 다음과 같은 몇가지 형태의 투자방법이 존재한다.
1.현지인 명의신탁
전문적인 투자 및 중계회사가 나타나기 전에 많이 진행되었던 형태로 현지인에게 명의를
빌려 현지인 명의로 토지 및 부동산을 매입하는 방법이다. 해외투자의 초창기 또는 현지
토지시장의 활황기에 초단기 투자로 개인들이 진행하여 상당한 수익을 가진바 있지만
명의인인 현지인이 향후 소유권을 주장 할 시 태국을 제외한 거의 모든 나라의 판례에서
현지인의 손을 들어 주고 있다.매입단계에서는 별 문제가 없지만 매도 시 전매차익이
많이 발생할 경우와 외국인 원 투자자와 현 명의자간의 분쟁이 이는 경우에 현지인이
소유권주장의 소를 주로 제기한다.
또한 한국에서 자금이 송금 될 때에도 정식으로 신고를 하지 않는 경우가 많기 때문에
외환거래법 위반사례까지 겹치는 경우가 많다
2. 현지인 명의신탁 후 소유권 포기각서 공증
이 방법은 위1의 방법에서 한 단계 발전한 경우이다.
명의신탁은 같은 방법으로 진행되지만 차후 분쟁의 소지를 줄이기 위해서 명의자가 써주는
권리포기 각서를 받아 공증 해 두는 방법이다.
하지만 이 방법 또한 권리포기 각서의 진정성을 현지 법원에서 인정하지 안는 경우가 많아
판례는 현지인의 소유권을 인정하는 경향이다.
3. 법인설립 후 지분확보
동남아 토지는 대부분의 경우 외국인이 50%이하의 지분을 소유하는 법인이 토지를 소유하
는 경우를 인정하고 있다,
법인의 지분비율이 현지인이50%를 넘는 것을 원칙으로 하기 때문에 일반적으로 외국인
이 전체의 소유권을 확보 하였다고 볼 수 없을 것이다.
이에 현지인의 지분권을 포기한다는 포기 각서를 받아서 공증하는 방법이 있다
위 2가지 경우보다는 월등히 안정성이 좋아지지만 필자가 궁극적으로 제시하는 방법은
아니다 왜냐하면 최초 지분투자의 자금출처을 현지 법원에서 요구할 경우 적어도 50%의
위험성은 도사리고 있기 때문이다.
4. 법인설립 후 외부대출을 통한 권리확보
최소한의 법인 설립비용으로 법인 설립 후 나머지 대부분의 투자비용을 개인이며 외국인인
투자자에게 빌려 자본금으로 충당한 후 토지 및 부동산을 매입하는 방법이다
이는 최소한의 법인설립 요건의 자본금만 입금하여 법인을 설립한 뒤 현지인에게
법인지분에 대한 포기각서를 공증하고 나머지 대부분의 투자금을 외국인인 투자자가
해외에서 대출 해주는 구조로 가는것이다.이렇게 하면 현지인이 확보해야 할 50%의
지분을 최소화 시킬 수 있으며 차후 매각시 청산을 하면 거의 모든 금액을 안전하게 가져올
수 있다.
이러한 구조를 이용할 땐 몇가지 확인해 봐야 할 사항이 있다.
첫째는 현지 회사법의 구조에 대한 이해이며 둘째는 현지 채권법의 이해이다.
법인 청산 시 세법과 더불어 위 법들에 대한 waterfall에 의해 순위가 정해지기 때문이다.
서두에 기술 한 바와 같이 토지시장에서의 자본이득에 의한 수익율은 그 어떤 투자상품보다도 높은 경향이 있다.
국내 토지시장이 전 후 끊임없이 확장되어 오고 쉼없이 달려온 시장이라면 해외 특히 동남아의 토지 및 부동산 시장은 그야말로 우리의 그것을 답보 할 가능성이 농후하다.
현지의 시장상황이나 법률검토가 만만치 않다고 하여 지레 포기할 필욘 없을 것이다.
양심적이고 실력있는 전문가의 도움을 받는다면 새로운 블루오션에 도전해 볼만한 가치가 충분 하기 때문이다.
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